山弄村透过赢得了8.2亩重回地指标,上届街

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浙江省乐清市乐成街道中心村是当地知名的小康村。但如今,中心村却不得不面临300余万元村集体经济账户被冻结、村委会办公楼被查封的现实。

晏耀斌  9月8日,温州乐清市柳市镇山弄村村民赵某在家中受到“袭击”。 一年之前的7月30日早晨,该村另外一村民赵荣喜在家门口同样遭到“袭击”。9月5日,赵荣喜见到《中国经营报》记者时,他身上留下的伤明显可见。“他们就想把我弄死,因为给我钱我不要。”  赵荣喜所指的“他们”就是指山弄村村委会主任黄龙川。三年来,因为土地被征用获得的返回地被村干部挪用问题,赵荣喜不断举报上访。  引起双方矛盾的焦点则是山弄村返回地目前已经建成32层高的大楼,价值10亿元,但本属于村民的住宅和商铺却与村民无关。赵荣喜等村民为此铁了心四处反映,但换来的结果则是人身遭到威胁。“你说多少钱,马上打给你,不要再告了,否则……。”赵荣喜手机上收到村干部打来恐吓的电话。  一块被隐瞒的返回地  一次偶然的机会让赵荣喜发现山弄村村民被欺骗了。山弄村这个偏远的山村位于乐清市柳市镇,12年前成了乐清市火葬场的选址地点。  2002年,乐清市征收了山弄村82亩土地。按照浙江有关二三产返回地规定:政府为了解决征地过程中补偿标准过低问题,按照总征收面积的一定比例10%返回村集体组织建设用地,用于村集体二三产业以及住房建设。  山弄村由此获得了8.2亩返回地指标,被征地村民按照征地比例来分享该指标。这本是一个村民分享财富的机会,却成了村民的噩梦。一般来说,政府应就地安排返回地,如果的确没有办法解决也可以异地安置。在浙江,返回地往往进行房地产开发或者兴办工厂,为村民提供更多住房和收入。  然而,山弄村在那一年只获得了这个返回地指标,却没有土地可以安排。如果没有土地指标,则意味着指标就是一张废纸。  据村民介绍,两年后即2004年10月18日,村委会主任黄龙川在双委和村民代表会上称,土地无法落实。之后,关于土地无法落实的消息在村里流传。结果,部分村民在不明真相的情况下将指标以每平米12元到18元的价格出售。  而事实上,一年前的2003年8月11日,乐清市会议已经明确,山弄村返回地指标落实在柳市镇规划住宅区内。2004年9月19日,柳市镇吕庄村村民代表大会通过征地决议,供给山弄村8.2亩返回地。直到3年后,吕庄村村民因为土地问题来山弄村咨询才为村民揭开这一隐藏多年的秘密。  “突然知道山弄村的返回地落实了,贱卖指标的村民觉得自己上当受骗了。”现在已是村委会副主任的赵荣喜告诉记者,目前返回地附近的商品房已经接近20000元每平米。  2008年在返回地上兴建的安置房主体工程已经成型。根据规划文件,安置房共30层,总建筑面积接近5万平方米,下面四层为商铺,之上为住宅,每套180平米。  这个名为华鑫国际花园的安置房位于老104国道南、夏威夷大酒店西,正是乐清市柳市镇最繁华的路段,而柳市镇则以全国电气之乡闻名,其城市经济的繁荣程度远远超过乐清市区。按照周边商品房价格计算,安置房市值高达10亿元。

导读:2019年4月28日《民主与法制时报》以"浙江乐清'回扣地'建房僵局难解"为题进行披露。...

事情源于中心村20余亩“回扣地”在委托代建过程中,村委会与乐清市广丰房地产开发有限公司就工程代建合同存有纠纷。

本网讯 浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村史上最大的"安置房"民生工程建设项目——涉资10多个亿,总面积达13万平方米的柳市世纪广场(原名"世纪商务广场"),历时12年,从一个政府解决失地农民集体生产用房的民生工程,最终沦为超级违章建筑的"商品房"。36亩三产返回地也凭空蒸发。

据乐清市住建局相关科室负责人称,乐清近些年有多个村庄在“回扣地”代建过程中发生问题并导致工程停滞。

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乐清是全国最早在农村集体土地征用过程中采取“回扣地”政策的城市。尽管这一政策几经完善和修改,但仍于2007年被市政府废止。但在政协乐清市十届委员会委员林爱萍看来,“回扣地”在使用环节的遗留问题仍有待解决。

图为:中间矗立的世纪广场楼盘就是乐清市柳市镇横带桥东岸村最为醒目的"违章商品房"

“合同在盖章、签字方面都有问题,很多村民对这份合同不知情。上届村委会主任背着村民在回扣地上做文章,如今却要我们来还账。”10月19日,谈及村里已成僵局的“回扣地”建房一事,中心村现任村委会主任柯雪乐气愤地说。

据该村现任村干部介绍,东岸村2600村民按4个人口分一套158平方米计492套"安置房",每套建房成本为57万元。被上届村主任郑佑村变成了"商品房",每套变相再加价96多万元,村民被迫交款153.7万元购买。因属于违章建筑,至今办不了"不动产证"。这个特大违章项目,其始作俑者——村霸郑佑村,至今仍逍遥法外。

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2019年4月28日《民主与法制时报》以"浙江乐清'回扣地'建房僵局难解"为题进行披露。

乐清中心村已停工的“回扣地”代建项目。图/郭鹏

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代建工程纠纷

图为"民主与法制时报"社会部主任、记者刘洋深入到实地采访后,以"浙江乐清'回扣地'建房僵局难解"为题作披露报道。

2003年1月,乐清市国土资源局与乐成镇中心村签订统一征地补偿协议,中心村200余亩水田被征用。根据当时的政府文件精神,国土局于次年按征用土地面积的10%返给该村20亩“优惠用地指标”,算是落实了“回扣地”政策。这些“回扣地”土地性质为国有用地,村集体可用来兴办企业及建设住宅。

建房:"皮包"公司未批先建被罚5684万元 柳市镇东岸村于本世纪初相继被政府征用300来亩集体土地,根据当时的惠民政策36亩返回地指标,可用于村集体民生项目村民"安置房"建设。 2004年4月23日,该村集体留用地建设项目通过乐清市发改局立项批复,该项目总建筑面积114621平方米,其中村集体三产用房30041平方米,村民公寓住宅84607平方米,总投资1.5亿元,有效期为一年。 然而,拿到批文后没有及时启动办理土地、规划、建设许可证等建房相关的必备手续,时间很快到了2006年12月份,由时任村委会主任郑佑村牵头,引进代建商乐清市广丰房地产开发公司(下文简称为"广丰公司"),以东岸村委会为甲方,以有名单的村民492户为乙方,广丰公司为丙方,三方签订代建协议,紧接着广丰公司强制启动该"安置房"项目建设,并擅自扩容超过了原定的20多亩,形成占地面积36亩多、总建筑面积达13万多平方米的六幢大楼项目,并命名为柳市世纪广场。

由于当时乐清农村没有可以借鉴的经营方式,柯雪乐说,中心村的“回扣地”一直闲置。随着乐清房地产市场的逐渐火爆,彼时,当地农村开始选择用“回扣地”开发商品房。

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2008年,中心村多次召开村民代表会议,就“回扣地”使用方案进行讨论,最终确定采取委托一家开发商带资代建的形式对“回扣地”进行商品房开发。“其他村都在用回扣地建房。”柯雪乐回忆。

图为:安置房建设项目三方格式化合同,甲方为乐清市柳市镇东岸村村民委员会,乙方为村民,丙方为乐清市广丰房地产开发有限公司。

由于农民在资金及建设资质方面的限制,乐清农村在“回扣地”建房时只能采取委托代建模式。前述乐清市住建局科室负责人告诉《民生周刊》,“回扣地”代建企业大多来自乐清本地,“因为回扣地建房的面积规模有限,知名开发商不会因为两栋楼而从外地赶来。”

他们把该项目做成492份额,约定每个份额上拥有155-158平方米所有权的住房1套;55-58平方米集体三产用房的永久收益权;30-38平方米所有权的中型轿车泊位1个。每个份额指标卡的原始价为40万元,可以流通交易转让,由郑佑村的特定人员管控着过户手续,买入指标者到郑佑村的特定人员那办理过户手续,交纳过户费后给予更名过户,并开具变更收据。建房款由指标持有者以每平方米2390元出资、签订《协议》约定每套代建费用合计为57万元。该代建协议中第二条第1款约定:甲方与丙方按政策规定的工程项目建设程序办理相关审批手续,按科学的工程质量管理方式组织配合实施完成项目,项目建筑工程质量达到合格标准。第四条特别约定:项目代建不同于商品房买卖关系,需要叁方协同配合,只有三方努力积极工作,才能使项目建设顺利进行。丙方必须争取在完成审批后两年内竣工,按进度分五期进行筹资。

中心村“回扣地”经过招拍挂,最终由广丰公司摘牌。“选定广丰公司,是因为有本村村民推荐。”柯雪乐说,项目开工不久,村民发现村委会与广丰公司签订的代建合同中关于费用的约定与此前村民商议的不符,于是村民提出异议,拒缴建房款。

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“当时的村主任背着村民以村委会的名义与广丰公司另行签订了一份代建合同。”柯雪乐强调,签订代建合同并未经村民授权,也没有村民代表签字。“他们在工程造价上做了手脚,导致工程造价多出3500万元。”

图为:农户指标分配份额及农户已出资的各种缴费票据

随后,村民与广丰公司因建设资金问题发生纠纷并最终导致诉讼。乐清市人民法院一审认定,代建企业及相关人员存在非法挂靠行为并判决双方签订的代建合同无效。但案件在发回重审阶段发生反转,乐清法院又认定合同有效,中心村应支付给代建企业近5000万元的工程款及滞纳金。

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