一月的新盘中不止多少个项目明确下调了低于起

2015,多项利好新政轮番出台,拉动房地产市场全面复苏。北京楼市,量价齐涨,高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨,地价领跑房价,顶豪项目遍地开花。

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伴随着市场回暖,新房供应量逐渐回升,上周末8个项目同天拿证更是引人注目。其中位于门头沟的西长安壹号项目两栋楼共计556套房源拿证,使商住项目扎堆儿的门头沟区域成为市场的焦点。在过去两年间,众多房企狂砸610亿元在京西拿地,让石景山和门头沟成为北京土地市场的新宠。房企开发产品除了自住房外,就是别墅和商住房,这样的产品布局和土地价格关系密切,该区域产品同质化不仅使项目间竞争激烈异常,房企也面临库存高企难以“去化”的难题。

与此同时,开发商开始真正主动对话购房者,了解目标客群的居住需求,关注产品力。房企对互联网思维的探索,更进一步。站在2016年的风口,回望2015年,哪些是值得关注的重要趋势,又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话京城操盘大佬,共同探讨2016年楼市之变。

预计将于11月份开盘的楼盘项目信息 (数据来源:亚豪机构,仅供参考,以开发商实际公布消息为准)

商住产品集中供应

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房贷新政出台以来,经过了最初的僵持,京城楼市成交量从10月中旬开始明显反弹。据北京市房地产交易管理网统计的数据显示, 10月前20天里,北京商品住宅共实现成交3738套,成交面积37.8万平方米,相比上月同期分别增加了33.5%、19.9%。成交量的明显回升,也刺激了开发商为完成全年销售目标做最后冲刺。据亚豪机构统计,11月将有33个新盘计划入市,新盘数量甚至高过“金九银十”的推盘量。不仅如此,开发企业的让利促销活动进一步加大,11月的新盘中不仅多个项目明显下调了最低起步价,甚至还有新盘项目计划在“双十一”期间推出了一套1.1折的历史最低折扣房源,以此吸引购房人。

印象中,2010年之前北京商住项目为数不多,为人们熟知的更是少之又少。由于2011年起北京开始实行限购政策,很多不具备购房资质的刚需购房客只能选择不限购的楼盘,众多开发商抓住市场机会,开始开发商住类产品。

紫金长安LOFT项目营销总监苏华接受采访

推新

近几年房企开发的商住类产品在通州、房山、大兴等区域相对集中,门头沟前两年土地集中出让后,目前成为商住类产品新的集中供应地。

谈项目:紫金长安LOFT优势不可复制

近期成交强势反弹五倍 33个新盘项目下月将涌入

近几个月,门头沟区域商住类产品多项目集中入市。该区域在售的15个项目中,有8个项目都有商住类产品,包括西长安壹号、远洋新天地、华润·悦景湾、鸿坤·七星长安、中国铁建·梧桐汇等。其中由融创、住总和骏洋地产联手开发的西长安壹号和华润·悦景湾项目均于5月底开盘,远洋地产开发的远洋新天地项目目前处于排卡期,将于近期入市。

记者:首先请您为我们介绍一下紫金长安LOFT项目?

10月上旬(10.1-10.10),受制于假期因素的影响,北京商品住宅仅成交了639套。不过,在“认贷不认房”的利好刺激下,死寂的楼市交易很快就出现了强势反弹。根据北京市房地产交易管理网统计,10月中旬(10.11-10.20)北京商品住宅成交大增至3099套,几乎翻了五倍。平均下来,10月中旬每天310套的交易量已经可以与2013年市场旺盛时期的8月、9月日均成交量看齐了。

门头沟区域商住类产品项目供应看似已经很多,事实上还有很多待开发土地等待入市,其中近一半将开发成商住产品,届时门头沟商住类产品将迎来真正的供应峰顶。

苏总:紫金长安LOFT位于海淀区西翠路紫金长安社区22号楼,是紫金长安小区里面的一座商业改建楼。项目面积一共是22000多平米,一共有地面四层,地下二层。地下一层是商场,地面一层是临街商铺和室内商场,地面2-4层是4.5米层高的LOFT公寓。项目配备中央空调新风系统,楼顶配置室外空中花园。

当然,目前楼市成交量的反弹依旧是建立在楼盘价格下调的基础上的。根据亚豪机构统计,10月中上旬,北京商品住宅成交均价为22782元/平方米,环比上月同期下降了9.9%,接近一成。

同质化产品竞争激烈

记者:紫金长安LOFT是紫金长安小区里面的一座商业改建楼。与普通的LOFT产品相比,有什么异同?目前的产权还有多少年?

正是因为市场交易的升温,憋了大半年的各大开发企业也都铆足了劲,要在年底做最后的冲刺。根据亚豪机构提供的统计信息:11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市,北京楼市在经历了“寒秋”之后,有望迎来新一轮“暖冬”。

由于门头沟土地的集中供应,项目集中入市,加上产品开发的同质化,该区域商住类项目之间竞争异常惨烈。

苏总:紫金长安LOFT的层高是4.5米,远远超过了4.2米的普通LOFT产品,不会出现普通LOFT的层高压抑感。此外,产品户型多元灵动,面积从30平米到190多平米各种面积都有,可以满足不同的客户群。购房者也可以多套购买后自行设计为超大型loft,为喜欢美式LOFT的人群提供了超大空间展示,不会出现传统LOFT承重墙无法打通的情况。目前项目产权还有29年。

区域

过去两年,华润、融创、远洋、保利、城建等多家知名房企布局京西板块,意味着2015年开始门头沟区域将进入项目供应高峰期。开发商竞得土地楼面价已超过2.5万元/平方米,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,较高的土地价格使得开发商在产品规划上受到限制,只能将所得土地开发成价值较高的别墅产品和商住类产品。其实开发商就是从拿地价格出发,达成的这两种产品的配比。

记者:紫金长安LOFT位于海淀区西四环内,紧邻西长安街,位置优越。请您为我们介绍一下项目的周边配套信息?

房山、大兴推12盘“扛大旗” 商住项目密集出货

除了自住房和别墅,就是商住类产品,导致产品同质化问题较为严重。如远洋新天地、西长安壹号和华润·悦景湾三大项目都位于门头沟长安街西延线和滨河路南延线交汇处,三项目相距不过千米,而产品类型均为商住类,定价较为相似,入市时间相隔不长,门头沟还有其他商住类产品的集中入市,未来该区域市场竞争激烈程度可想而知。

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